На что обратить внимание при покупке квартиры?

Недвижимость
Блог
Статьи
На что обратить внимание при покупке квартиры?

Дата публикации: 04.04.2017

Покупка недвижимости – серьезный процесс, который требует тщательной юридической проверки всех документов, касающихся как полномочий продавца и его прав на квартиру, так и квитанций и справок об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг. Но встречаются ситуации, когда получить юридическую помощь невозможно, и покупателю приходится изучать подноготную квартиры самостоятельно. В этой статье мы расскажем, на что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы избежать возможных рисков и недоразумений.

Вариант 1: Приобретение вторичной недвижимости

При покупке жилья на вторичном рынке возможны следующие риски:

Мошенничество – торговля чужой недвижимостью по поддельной документации.
Продажа квартиры с запутанной юридической историей – квартира находится в процессе раздела имущества между мужем и женой, в ней зарегистрированы посторонние лица и т.д.

Далее мы расскажем, как избежать подобных проблем и на что обратить внимание при покупке квартиры, ранее бывшей в чужой собственности.

Установка собственника и подтверждение права продавца на продажу квартиры

Здесь важно установить истинного собственника недвижимости и убедиться в том, что у продавца есть полномочия на продажу квартиры.

Чтобы выяснить истинного собственника квартиры, вам понадобится правоустанавливающая документация. Это:

свидетельство о выдаче наследства;
судебное решение;
дарственная или документ о купле-продаже;
договор о приватизации.

Чтобы проверить подлинность документа и подтвердить информацию о собственнике, сделайте платный запрос в государственный реестр, где подтвердят или опровергнут указанную в документе информацию.

После установления истинного собственника, вам следует проверить продавца. Если личность продавца совпадает с личностью собственника, тщательно изучите его паспорт. Проверьте все штампы, серию и номер, даже размеры страниц документа. Чтобы избежать возможных рисков в процессе покупки, проверьте реквизиты паспорта в отделе по гражданству. Так вы убедитесь в том, что паспорт настоящий.

Если личность продавца не совпадает с личностью собственника квартиры, убедитесь, что продавец имеет право совершать сделку по продаже квартиры. Для этого проверьте его полномочия.

Основаниями для продажи чужой квартиры являются следующие документы:

доверенность;
договор доверительного управления;
договор между собственником и агентством недвижимости;
договор поручения.

Самым распространенным вариантом действий от чужого имени является доверенность. В тексте этого документа обязательно должны быть указаны все полномочия доверенного лица по части сделки купли-продажи – это совершение продажи, право на подписание договора, получение денег, сдачу документов в государственный орган реестра и подписание акта приема-передачи собственности. Если хотя бы одного из этих полномочий нет в тексте, собственник должен лично участвовать в продаже квартиры.

Если владельцем квартиры является ребенок до 18 лет, то необходимы согласие родителей ребенка, а также письменное разрешение органа опеки. Очень важно проверить свидетельство о рождении ребенка, паспорта его родителей и наличие письменного согласия из органа опеки. Если интересы ребенка представляет его опекун или попечитель, требуется наличие судебного решения об установлении прав на опеку или попечительство.

Проверка юридической истории квартиры

Решив этот вопрос, вы удостоверитесь, что у квартиры не найдется в будущем неожиданных "скелетов в шкафу".

В первую очередь сделайте выписку по всем сделкам, связанным с квартирой из единого государственного реестра. Также потребуется домовая книга и справки о составе семьи, прописанной в жилом помещении. Досконально выяснив всю информацию, вы защитите себя от неожиданных споров между третьими лицами и продавцом квартиры, которые, в итоге, могут аннулировать вашу сделку о купле-продаже.

Вот список возможных ситуаций, которых следует избегать:

раздел имущества между супругами;
споры из-за наследства;
проживавшие в квартире несовершеннолетние сироты, которые, на момент продажи квартиры, живут в интернате;
регистрация в квартире жильца, находящегося в тюрьме и т.д.

Чтобы застраховать себя от подобных неприятностей, потребуйте указать в договоре купли-продажи обязательное условие о том, что продавец предоставляет жилое помещение свободным от каких-либо прав на него иных лиц, а нарушение данного условия будет возмещено большой неустойкой.

Вариант 2: Приобретение недвижимости на первичном рынке

Покупка квартир в новостройках на стадии строительства – самый дешевый и распространенный вариант приобретения жилья на первичном рынке. Но он, обычно, сопровождается наибольшими юридическими рисками. О нем мы и поговорим далее.

Установка полномочий продавца

При покупке квартиры в новостройке, лучшим вариантом будет купить ее напрямую у застройщика, то есть у фирмы, которой выдано разрешение на строительство дома. Обратите внимание, что в договоре, который вы заключаете, наименование фирмы продавца должно совпадать с наименованием фирмы застройщика, иначе это вызывает подозрения.

Ни в коем случае не верьте рассказам о "дочерних" или "дружественных" предприятиях. Помните, они не являются застройщиками и выполняют функцию посредника. Если это так, потребуйте документ, подтверждающий права на продажу квартиры – это могут быть договор поручения или агентский договор.

Убедитесь, что от имени застройщика действует правомочное лицо. Для этого закажите выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В качестве реквизитов продавца в договоре должны присутствовать данные застройщика, а не его директора, выступающего как индивидуальный предприниматель. Если договор подписывает другое лицо, убедитесь, что у него есть доверенность от застройщика с полномочиями на подписание договора купли-продажи.

Имея дело с застройщиками также очень важно убедиться в том, что он действует по закону. Обязательно проверьте его документы на землю и разрешение на строительство. Убедитесь, что строящийся объект соответствует тому, который указан в документах. В противном случае, если застройщик обязан построить малоэтажный дом, а построил "многоэтажку", дом могут снести.

Помимо упомянутых документов, у строительной компании должна быть в наличии проектная документация, заверенная в государственных органах.

Заключение "правильного" договора

Выбор формата договора с застройщиком – еще один важный этап при покупке квартиры на первичном рынке. Лучший вариант – выбрать договор участия в долевом строительстве (ДДУ), но возможны также варианты продаж через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Однако встречаются и, так называемые, "серые схемы" продаж. Наименее рискованная – схема с предварительным договором. Но заключать такой договор стоит лишь тогда, когда в нем оговорена оплата. В противном случае такой документ не будет расцениваться судом как договор о купле-продаже, и вы не стребуете с застройщика выплату морального ущерба или неустойки, в случае возникшего спора.

Самая рискованная схема – оплата взамен векселя, особенно если вексель также выдает другая компания, не связанная с застройщиком. Сам по себе вексель не является денежным обязательством и не может быть принят как документ об оплате. Кроме того, по векселю вы не сможете стребовать с застройщика неустойку, так как это запрещено законодательством.

Следующая статья

Как правильно сдать квартиру

04.04.2017